NEL SUPERCONDOMINIO

Con la nuova normativa antincendio (Dm del 25 gennaio 2019) sono state introdotte, oltre a quelle sulla sicurezza antincendio delle facciate degli edifici, prescrizioni per gli stabili destinati a civile abitazione, nuovi ed esistenti, di altezza superiore a 12 metri. Il tutto da applicarsi entro il 6 maggio 2020, a carico degli amministratori condominiali. Ora si possono dare indicazioni sui casi emersi in questi mesi, soprattutto in tema di supercondominio.

Il soggetto responsabile

La legge non individua espressamente il soggetto responsabile per gli edifici condominiali. Le norme si riferiscono al “soggetto responsabile dell’attività”. Per gli edifici condominiali, nessuno ha mai avuto dubbi nell’identificarlo con l’amministratore di condominio.

Attività e non tipologie

La legge si riferisce ad attività e non a tipi di immobili perché se, per esempio, ci si fosse riferiti alla destinazione dei beni, sarebbe sorto il problema di coordinare la disciplina antincendio con quella urbanistica.

Attività diverse nell’edificio

Per molto tempo i professionisti del settore si sono trovati alle prese con fabbricati a destinazione multipla e/o mista, dove una delle difficoltà consisteva nell’individuare i rischi incendio effettivamente presenti, richiesti dagli Enti che rilasciavano l’autorizzazione (spesso il Comune).

Attualmente, invece, il caso potrebbe rientrare nella previsione del n. 73 dell’allegato I: «edifici e/o complessi edilizi a uso terziario e/o industriale caratterizzati da promiscuità strutturale e/o dei sistemi delle vie di esodo e/o impiantistica con presenza di persone maggiore alle 300 unità, ovvero di superficie maggiore di 5.000 mq». La struttura sarebbe soggetta ai relativi adempimenti in caso di superamento delle soglie specificate. Se la destinazione è solo abitativa, l’assoggettabilità è solo per edifici di altezza superiore ai 12 metri (n. 77 dell’allegato I).

Supercondominio con più edifici

Nel caso in cui nel complesso edilizio siano presenti strutture incluse nell’allegato I al Dpr 151/2011, e pertanto soggette ai relativi adempimenti, occorrerà verificare se esse possano considerarsi separate dal resto del complesso edilizio. Se si tratta di strutture di idonea resistenza al fuoco e con impianti e vie di esodo propri, le stesse non saranno considerate ai fini del computo dei parametri fissati per le attività di cui al n. 73 dell’allegato I.

Nel caso contrario (promiscuità impiantistica) le stesse attività saranno computate ai fini del raggiungimento delle soglie di assoggettabilità.

La promiscuità impiantistica si presenta ogni qual volta un certo impianto considerato come fonte di innesco – si pensi a un impianto elettrico o di distribuzione di fluidi infiammabili, combustibili o «comburenti» – può determinare la propagazione dell’incendio agli ambienti limitrofi.

Responsabile e supercondominio

Il responsabile è l’amministratore dell’organizzazione condominiale o supercondominiale di cui fanno parte tutti i soggetti proprietari o comproprietari di unità immobiliari, parti o impianti comuni che siano stati considerati ai fini della verifica del superamento delle soglie di cui si è detto.

In altri termini, se nel complesso edilizio esiste anche un solo impianto che possa essere considerato fonte di innesco comune a unità immobiliari situate in edifici condominiali diversi, la figura del responsabile non potrà essere considerata in capo all’amministratore di ciascun edificio condominiale ma all’amministratore del supercondominio.

Occorre, infine, anche considerare l’ipotesi in cui la promiscuità si estenda oltre l’ambito di operatività oggettiva di un’organizzazione condominiale, coinvolgendo unità immobiliari che non vi sono comprese. In tali casi pare preferibile riferirsi a quanto accade nei condomìni privi di amministratore.

Se non si vuole affermare che nessuno è responsabile, occorre quindi concludere che i responsabili saranno solo i singoli proprietari.